Det har nog inte undgått någon att bostadspriserna i många delar av landet har ökat ganska kraftigt de senaste åren. Boprisökningen, och den skuldsättning som den automatiskt ger upphov till, är enligt många experter på nationalekonomi rent farlig för ekonomin i Sverige som helhet och det är bland annat därför som regeringen alldeles nyligen klubbade igenom ett tvingande amorteringskrav.
Samtidigt är frågan om bopriser lite mer komplicerad än så och ett perspektiv som sällan lyfts fram är det som handlar om enskilda privatpersoners möjlighet att köpa en egen bostad.
Bolånetaket ett stort hinder för förstagångsköpare
Den som idag hyr sin bostad och vill köpa en egen bostad måste erlägga minst 15% av köpeskillingen kontant. Är bostaden lågt värderad eller betingar ett lågt försäljningspris är dessa 15% kanske inte oöverstigligt och i många delar av landet går det, förutsatt att ekonomin är i ordning, ganska enkelt att låna till kontantinsatsen om det skulle behövas. I storstadsregionerna och på andra större orter utgör bolånetaket emellertid ett betydligt större hinder. En genomsnittlig villa utanför Stockholm kostade i mars 2016 till exempel 5,4 miljoner. Kontantinsatsen för den prislappen är 810 000 kr, och det är en summa som inte många kan erlägga med sparade pengar.
Ännu mer problematiskt blir bolånetaket eftersom det automatiskt följer med i prisutvecklingen. För varje 10 000 kr en bostad ökar i pris måste 1500 kr betalas i kontantinsats.
Måste spara mycket varje månad
Svenska Dagbladet har i en analyserande artikel som bygger på färsk statistik från Mäklarsamfundet beskrivit vad bolånetaket innebär för den som vill köpa sin första bostad när bopriserna hela tiden stiger. Det är ganska nedslående läsning för framför allt dem som vill köpa en villa eller en bostadsrätt i Stockholm.
Utifrån Mäklarsamfundets siffror kring boprisutvecklingen i Stockholms stad har Svenska Dagbladet räknat ut att kontantinsatsen, såsom den räknas på 15% av köpeskillingen, ökade med i genomsnitt 75 000 kr under 2015. Det innebär att den som ville köpa en bostad 2015 var tvungen att ha 75 000 kr mer i kontanter jämfört med året dessförinnan. Sett på månadsbasis var den som ville ”hänga med” i marknaden alltså tvungen att på ett eller annat sätt få in 6250 kr extra per månad.
Stockholms stad är kanske inte det mest representativa området i landet, men siffrorna utgör en god indikation på att de ökande bopriserna ställer till det när man räknar in kontantinsatsen på 15%.
Det är nu klart att regleringen om amorteringskrav, som har stötts och blötts i långbänk i flera år, nu kommer att införas den 1 juni. Det centrala är att alla nya bolån på över 50 procent av marknadsvärdet för en bostad ska amorteras – först med 2 procent ned till 70% och sedan med 1 procent ned till 50%, detta på årsbasis.
Syftena med amorteringskravet är att få ned den stora skuldsättningen bland bolånetagare och stoppa den i vissa delar av landet skenande boprisutvecklingen. Oavsett om regleringen ger avsedd effekt eller inte planeras även lite löst för ytterligare åtgärder för att strama upp bostadsmarknaden med ovan syften samt rörlighetsperspektivet som ledord. Några av de frågor som diskuteras är
- Skuldkvotstak
- Sänkt kapitalvinstskatt
- Nedtrappat ränteavdrag.
Skuldkvotstak för lägre lånebelopp
Ett skuldkvotstak innebär att den disponibla inkomsten blir avgörande för hur mycket man kan låna. Myndigheten Finansinspektionen är en varm förespråkare för en reglering med skuldkvotstak och det verkar som att denna åtgärd är den som ligger närmast i tiden. Enligt mycket lösa diskussioner rekommenderas en kvot på sex-sju och det betyder att ett hushåll som tar ett nytt bolån inte får låna mer än sex-sju gånger årsinkomsten efter skatt.
Lägre kapitalvinstskatt på försäljningar
Svensk bostadsmarknad präglas av en tydlig brist på bostäder, framför allt i storstadsområdena. En anledning till bristen är att skatten på försäljning minskar rörligheten. Det finns helt enkelt inget incitament att byta en större bostad mot en mindre om bytet ger upphov till en stor skattekostnad. Om kapitalvinstskatten på bostadsförsäljningar sänks från dagens 22% finns, enligt förespråkarna av denna åtgärd, anledning att tro att rörligheten på bostadsmarknaden kan öka.
Lägre ränteavdrag
Ränteavdraget är ett politiskt verktyg som har införts för att stimulera bostadsbyggande och idén är att ge låntagare utrymme att låna lite mer än vad den disponibla inkomsten annars skulle ge möjlighet till. Ränteavdrag fungerar dock mindre bra i ett samhällsekonomiskt perspektiv när marknadsräntorna är så låga som de är just nu. Bolåneräntorna ligger mycket lågt och när en låntagare dessutom kan göra avdrag med 30% är det ett givet recept för en fortsatt ”lånefest”. Ränteavdragets vara eller icke vara har diskuterats sedan dag ett men nu förs intensiva diskusioner om hur regleringen kan luckras upp med en avtrappning som följd.
Priset är givetvis det viktigaste när du köper bostadsrätt. Emellertid finns det, som du säkert vet, ett antal andra faktorer att titta på. Framför allt är det bostadsrättsföreningens ekonomi och föreningens planer för framtiden som är viktiga att undersöka.
När du köper en bostadsrätt köper du inte själva lägenheten eller radhuset utan istället blir du ägare till just en ”rätt” att nyttja bostaden samt givetvis också att sälja den, pantsätta den, med mera. Själva bostaden ägs fortfarande av bostadsrättsföreningen och förmodligen har föreningen skuldåtaganden och andra åtaganden som måste infrias. I den här artikeln kan du läsa mer om viktiga saker att undersöka när du står i begrepp att buda på en bostadsrätt samt något om en ny indikator som i framtiden kan fungera som en kvalitetsmärkning för bostadsrättsföreningar. Undvik att buda och lägga handpenning i blindo genom att undersöka, läsa på och jämföra!
Det finns tre saker att undersöka lite närmare för att se huruvida en föreningen kan anses vara välskött eller inte. Det handlar om:
- Plan för löpande och framtida underhåll
- Plan för framtiden
- Skuldbördan
Underhållsplan
Alla bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan och i denna ska alla föreningsgemensamma underhållsåtgärder både på kort och lång sikt finnas med. Åtgärderna ska vara preciserade och prissatta och det ska givetvis också finnas en budget som täcker kostnaderna (reparationsfond). Finns det ingen underhållsplan är det ett mycket tydligt tecken på att föreningen drivs på ett undermåligt sätt. Detsamma gäller om det visserligen finns en plan, men det saknas information om typiska underhållsåtgärder såsom stambyten och fasadrenoveringar.
Bostadsrättsföreningens syn på framtiden
Oavsett du har ett mycket långsiktigt eller lite kortare perspektiv när du köper bostadsrätt är det centralt att bostadsrättsföreningen alltid har ett långsiktigt perspektiv. En välskött bostadsrättsförening har en framtidsplan där man listar framför allt risker för att på så sätt kunna ta höjd för dessa om/när de inträffar. Det kan handla om allt från mycket stora utgifter för förvaltningen på grund av nya lagar till eventuell värdeminskning på grund av att mark i området får ett annat användningsområde.
Skuldbördan
Alla bostadsrättsföreningar har skulder. Det handlar normalt om en skuld för själva fastighetsbeståndet, men det kan också gälla investeringar i parkeringsplatser, med mera. Ju högre skulden är i förhållande till beståndets marknadsvärde, desto sämre är det i grunden. Det är alltså viktigt att titta på ekonomin vad gäller relationen tillgångar jämfört med skulder. Just nu, då ränteläget är mycket lågt, kanske en mycket hög skuldsättning inte ger något särskilt stort utslag på avgifterna men skuldbördan för föreningen kommer snart att märkas på avgifterna när räntorna går upp.
SBC Boendeindikator – analys av bostadsrättsföreningar
SBC är en förkortning av Sveriges BostadsrättsCentrum AB, som är en samlande kraft för förvaltning av bostadsrätter. Idén är att både hjälpa till med förvaltning och värdeskapande och att agera som expert i allt som har med bostadsrättsliga frågor att göra. Som ett led i verksamheten att ge verktyg för bostadsrättsföreningar att driva verksamheten på ett optimalt sätt har SBC tagit fram en boendeindikator. Tanken är att på uppdrag bedöma status för en förening med avseende på de tre parametrarna fastighet, förvaltning och boendemiljö. En godkänd förening får en stämpel – SBC Godkänd – som kan användas i bland annat marknadsföring.
Denna märkning är relativt ny och det är idag inte så många föreningar som har ansökt om att bli bedömda. Med SBCs stora breda förankring runt om i landet förmodas emellertid boendeindikatorn att bli en viktig källa till jämförelser mellan bostadsrättsföreningar i framtiden.