När du amorterar betalar du av på ditt bolån. Detta görs som regel varje månad eller varje kvartal. Utöver amorteringen betalar du också ränta på lånebeloppet.

Vad är amortering?

Varje månad (eller på annan regelbunden basis) gör du en avbetalning på ditt lån. En del av denna inbetalning dras från själva skulden, medan en del av inbetalningen också består av din månatliga ränta. Den del av månadsbetalningen som dras från själva skulden, och alltså inte är en kostnad, kallas amortering.

En amortering kan läggas upp på olika vis, men när det gäller bolån betalar man i stort sett alltid enligt rak amortering. Det innebär att du betalar lika mycket amortering på ditt lån varje gång du betalar av på ditt lån – alltså en lika stor amorteringssumma vid varje betalningstillfälle. Till denna summa kommer också ränta och räntan beräknas alltid på det belopp som du har kvar att betala tillbaka.

Det innebär att för varje amortering du gör sjunker räntan något och därmed betalar du mindre och mindre för varje gång du gör en inbetalning på ditt bolån. Detta gäller förutsatt att din ränta inte höjs, så klart.

Vilka amorteringskrav finns?

Det är inte alltid ett krav att amortera på sitt bolån. Däremot finns det vissa lagstadgade regler för när en bolånetagare måste amortera, och hur mycket. Dessa benämns som amorteringskrav och är ett sätt att minska överskuldsättning bland svenska hushåll och göra hushållen mindre känsliga för höjningar av räntan.

Om ditt bolån är större än 50 procent av värdet är du tvungen att amortera på ditt lån. Beroende på hur mycket över marknadsvärdet ditt hus är belånat kommer du också att behöva amortera olika mycket. Om ditt hus är belånat till mellan 50 och 70 procent av dess marknadsvärde behöver du amortera minst 1 procent av lånebeloppet varje år. Om du istället har ett bolån som överstiger 70 procent ökar amorteringskravet till 2 procent av det totala lånebeloppet per år.

Utöver kravet om belåningsgrad finns ett krav om skuldkvoten. Det betyder att om bolånet är ett visst antal gånger större än hushållets årsinkomst måste bolånetagaren amortera mer. Mer specifikt handlar det om ett belopp som är 4,5 gånger större än årsinkomsten före skatt. Det vill säga, om den årliga inkomsten är 400 000 kr och bolånet är större än 1 800 000 kr måste bolånetagaren amortera ytterligare 1 procent årligen.

Med amorteringskraven kan du alltså behöva amortera som mest 3 procent av lånet årligen, men detta sjunker i takt med att lånebeloppet blir mindre.

När gäller amorteringskraven – och när gäller de inte?

Amorteringskraven har inte alltid funnits utan dessa är relativt nya krav som infördes 2016 och 2018. Därför är det inte alla lån som omfattas av amorteringskraven. Om du hade ett befintligt lån när de nya reglerna började gälla omfattas du inte av reglerna om amorteringskrav. Istället gäller dessa krav endast för nya lån som tas och tagits efter 2016 eller 2018. Kravet om belåningsgrad gäller alltså för alla lån som togs efter 2016 och kravet om skuldkvot för alla bolån efter 2018.

Några konkreta exempel på hur amorteringskraven gäller:

Om du köpt en bostad efter den 1 juni 2016 som du lånat till kommer amorteringskraven för belåningsgrad alltid att gälla. Undantaget är bland annat om du har träffat ett bindande avtal om att du ska köpa en specifik bostad innan amorteringskraven trädde i kraft. Amorteringskravet gäller också om du köpt en ny bostad efter 2016, men du behåller ditt gamla bolån. Istället sätter du ditt nya hus i pant för lånet. Detta kallas för säkerhetsbyte.

Om du väljer att utöka ditt bolån kommer detta lån att omfattas av amorteringskraven, eftersom de numera tillhör ditt bolån. Skulle du istället lägga om ett bolån som inte tidigare omfattats av amorteringskraven, kommer detta inte att räknas som ett nytt lån – och följaktligen kommer du inte heller att behöva betala på detta enligt amorteringskraven.

Räkneexempel

Ponera att din bostad är värd 3 miljoner kronor. Du har ett bostadslån på 2,4 miljoner kronor, vilket motsvarar en belåningsgrad på 80 procent. Därmed måste du betala 2 procents amortering varje år, ända fram tills att din belåningsgrad kommit ned till 70 procent eller lägre. Du kommer det första året amortera 48 000 kr – vilket motsvarar 4 000 kr per månad. Om du dessutom har en årlig inkomst före skatt på 450 000 kr är bolånet mer än 4,5 gånger större än din inkomst. Därmed måste du amortera ytterligare 1 procent årligen (om lånet togs efter 2018).